最近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)一直流行項目合作。一方面，合作可以有效降低土地與項目成本，同時，每家房企都可以對沖部分風險。
用怎樣的權(quán)益占比來運營項目，是一個房地產(chǎn)企業(yè)的策略選擇問題。
“在地價高企時，選擇合作分擔風險，在土地市場出現(xiàn)機會時，就可以增加權(quán)益比例。目前看來，今年土地市場明顯比之前降溫很多，我們預計后續(xù)市場將出現(xiàn)合適的拿地窗口期。因此，我們今年將加大土地權(quán)益占比，增加我們的收益。”旭輝控股集團（0884.HK，下稱“旭輝”）副總裁兼財務(wù)中心總經(jīng)理楊欣在7月19日的一個電話會議上表示。
旭輝在業(yè)內(nèi)的合作頗多，根據(jù)第一財經(jīng)記者不完全梳理發(fā)現(xiàn)，包括平安、恒基、華夏幸福、雅居樂、美的置業(yè)、寶龍、中駿、陜西建工、圓通、魯商集團等企業(yè)都是旭輝的戰(zhàn)略合作伙伴。
相應(yīng)的，旭輝的土地實際權(quán)益占比在50%左右的比例。而這一點，旭輝也受到外界的質(zhì)疑。
2015年–2017年，旭輝的合同銷售金額為302.1億元、530億元和1040億元，當中權(quán)益銷售金額為201億元、292億元和550億元，占據(jù)合同銷售額的比重則分別為66%、55%和53%，逐年下降。同時，權(quán)益銷售額的增長為24%，45%，88%，與其合同銷售金額的增速基本保持同步。
而參考其他房企，大部分權(quán)益銷售金額在70%以上的水平。一般而言，參考一個公司的實際規(guī)模，會從流量金額和實際權(quán)益金額進行考量，因此外界認為旭輝并沒有實際那么大的規(guī)模。
“目前企業(yè)的規(guī)模發(fā)展有三個路徑，第一是增加財務(wù)杠桿，也就是提高負債，第二是增加經(jīng)營杠桿，也就是加快周轉(zhuǎn)，第三是增加合作杠桿，也就是通過權(quán)益合作操盤提高規(guī)模?！睏钚栏嬖V記者。
楊欣認為，負債比例提高會溢出風險，因此負債一定有邊界，而周轉(zhuǎn)速度到了一定時候也會有邊界。因此，要提高規(guī)模最好的杠桿就是加大合作杠桿，這樣就可以用更少的資金來撬動更大的規(guī)模。
旭輝2017年年報顯示，旭輝2017年凈負債比率50.9%，2017年平均融資成本為5.2%。這兩個指標，均低于同類房企。
楊欣表示，目前旭輝對于凈負債率的內(nèi)部預警線是75%，警戒線85%，財務(wù)杠桿雖然還有空間，但是依舊會有邊界。因此，要更快速的發(fā)展，需要加強合作。
“合作不僅可以分散風險，還可以加強隊伍的鍛煉，旭輝雖然權(quán)益銷售沒有千億，但是操盤已經(jīng)有了千億的操盤能力。此外，合作操盤還可以收取管理費用、品牌費用、營銷費用，可以帶來額外的財務(wù)回報?！睏钚勒f。
從考核看，旭輝重視ROE（自有資金回報率），合作可以減少自有現(xiàn)金投入，提高自有資金的回報率。wind數(shù)據(jù)顯示，旭輝2015、2016、2017年ROE分別為18.20%、20.19%、26.91%，呈現(xiàn)逐年上漲。
不過，合作也將帶來溝通管理的更多挑戰(zhàn)，多家公司合作意味著每家對節(jié)奏把握不一樣，也將加大管理成本。比如旭輝再合肥的項目旭輝西子曼城合作方達到4家，重慶西永的萬云府，項目就有包括中駿、美的、金科、中南等房企，這也間接增加了溝通難度。
加強合作的不止旭輝一家。此前，禹洲地產(chǎn)就通過在武漢同沿海家園合作。此外，剛剛在港上市的弘陽地產(chǎn)目前已同百強房企的45家企業(yè)有不同項目的合作。
易居企業(yè)集團CEO丁祖昱則認為，在目前的復雜競爭下，合作可以讓房企優(yōu)勢互補，并有效降低經(jīng)營風險。
（來源:第一財經(jīng)，羅韜）
