2016年1至5月份，全國商品房銷售面積同比增長33．2％，商品房待售面積持續(xù)減少，去庫存取得初步成效。但與此同時(shí)，非住宅商品房庫存持續(xù)增加的問題也引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士指出，近段時(shí)間中央出臺(tái)的一系列培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的新政，有助于盤活非住宅商品房存量市場(chǎng)。
國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，5月末，全國住宅待售面積雖比4月末減少721萬平方米，但辦公樓增加7萬平方米，同比增長16．8％；商業(yè)營業(yè)房增加105萬平方米，同比增長23．7％。國家統(tǒng)計(jì)局投資司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師李皎認(rèn)為，當(dāng)前，非住宅商品房去庫存任務(wù)更加艱巨。
日前，國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》提出，“允許改建房屋用于租賃。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行?！?/p>
魔方公寓CEO柳佳說，以前公寓行業(yè)是“半灰色地帶”?！拔覀兪占姆吭粗杏胁簧偈巧套》浚粌H要擔(dān)心法律風(fēng)險(xiǎn)，而且很多商住房擁有者也不敢長租給我們做公寓，這樣就減少了市場(chǎng)上的房屋供給。加之水電等生活費(fèi)用也比普通住宅高出不少，這部分成本都需要租客來承擔(dān)。這次國務(wù)院提出發(fā)展住房租賃企業(yè)，支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，讓我們能更大膽地拓展業(yè)務(wù)?！?/p>
顯然，政策允許“商改住”后，無論對(duì)商業(yè)用房的去庫存，還是打開住房租賃市場(chǎng)的想象空間都是重磅利好。事實(shí)上，為順應(yīng)民生租房需求，細(xì)化供給側(cè)改革，最近一段時(shí)期，解決租房問題一再進(jìn)入中央決策視野，相關(guān)新政密集出臺(tái)。去年召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議決定，實(shí)行購租并舉，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)；今年5月4日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定了培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的措施；6月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》，全面部署加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作。
租賃新政中最大的亮點(diǎn)在于，“落實(shí)提取住房公積金支付房租政策，簡化辦理手續(xù)。非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證，享受義務(wù)教育、醫(yī)療等國家規(guī)定的基本公共服務(wù)。”
柳佳認(rèn)為，這項(xiàng)政策將從根本上改變房子與戶籍制度、社會(huì)公共服務(wù)掛鉤的頑疾。“之前我們?cè)谏虾Ｒ矅L試過幫助租客辦理居住證，但大多社區(qū)并不認(rèn)可我們的租賃合約，所以為租客辦理居住證成了大難題。但在南京等城市，幾乎所有的社區(qū)都承認(rèn)我們的租賃合同，因此可以為租客辦理居住證。此外，租客們比較關(guān)心的是否能用公積金繳納房租問題，南京等城市允許，而上海等城市卻不允許?！?/p>
《意見》提出，要規(guī)范市場(chǎng)行為，穩(wěn)定租賃關(guān)系。推行住房租賃合同示范文本和合同網(wǎng)上簽約，落實(shí)住房租賃合同登記備案制度。住房租賃合同期限內(nèi)，出租人無正當(dāng)理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金；承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定使用住房和室內(nèi)設(shè)施，并按時(shí)繳納租金。
柳佳認(rèn)為，這可謂抓住租房市場(chǎng)痛點(diǎn)。“‘互聯(lián)網(wǎng)＋’雖然讓信息發(fā)布更迅速、租房更便捷，但租房市場(chǎng)長期以來培育出的龐大中介人群在市場(chǎng)中的能量和影響力仍然不可小覷。由于入行門檻低，監(jiān)管機(jī)制的不完善導(dǎo)致從業(yè)人員良莠不齊，合同無規(guī)范。隨意漲租金、克扣押金等亂象屢見不鮮；個(gè)人房東、二房東充斥于市場(chǎng)更讓租房難、租房貴、租房亂。”
“現(xiàn)在中國住房租賃市場(chǎng)最大的問題在于供求總量平衡，而住房品質(zhì)不平衡。”柳佳說。
除此之外，《意見》提出，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓展業(yè)務(wù)范圍，利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)。
萬科集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，上海萬科正在積極探索存量資產(chǎn)市場(chǎng)，從閑置空置資產(chǎn)、村鎮(zhèn)集體資產(chǎn)、經(jīng)營不佳的轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)等房源中獲取項(xiàng)目，加大租房供給。
據(jù)悉，上海萬科自2015年進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域，萬科泊寓·安亭新鎮(zhèn)店在去年年底投入運(yùn)營，入住率約為95％。上海萬科表示，將持續(xù)關(guān)注并推進(jìn)土地市場(chǎng)公寓屬性項(xiàng)目的投資，同時(shí)也會(huì)考慮在部分住宅項(xiàng)目中拿出適當(dāng)比例來做長租公寓。
