積玉橋片區(qū)樓盤(pán)林立
前日深夜，武漢市樓市限購(gòu)政策3.0版出臺(tái)，此政策堪稱(chēng)“史上最嚴(yán)”。昨日，武漢市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此輪調(diào)控力度或?qū)⒊^(guò)以往，今年10月武漢新建商品房均價(jià)9551元每平方米，較9月上漲5.81%，要確保11月均價(jià)控制住，不能超過(guò)10月。限購(gòu)政策相關(guān)執(zhí)行細(xì)則將于近日下發(fā)。
上海易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向楚天都市報(bào)記者表示，武漢新政較為嚴(yán)厲，但符合邏輯和預(yù)期，對(duì)于武漢這樣的二線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)穩(wěn)定、樓市健康是近期的主要目標(biāo)。業(yè)內(nèi)人士表示，每一次調(diào)控都是購(gòu)房的好時(shí)機(jī)，尤其是對(duì)于剛需族來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步趨穩(wěn)，新政也會(huì)攔住部分投資者，減小競(jìng)爭(zhēng)力。
【解讀】此次新政堪稱(chēng)史上最嚴(yán)
此次新政明確，在武漢市主城區(qū)內(nèi)，本地人購(gòu)買(mǎi)首套住房（含新建商品住房和二手房，下同），申請(qǐng)商業(yè)貸款的，最低首付為三成。購(gòu)買(mǎi)第二套普通商品住房，最低首付比例為五成；購(gòu)買(mǎi)第二套非普通商品住房，最低首付比例為70%。在本市擁有兩套及以上住宅，暫停向其出售住房。外地戶(hù)口，只能在武漢購(gòu)買(mǎi)一套住房，且需提供在該市繳滿(mǎn)2年的社保或個(gè)稅證明。
縱向梳理武漢樓市限購(gòu)政策可以發(fā)現(xiàn)，新政力度不僅超過(guò)今年10月3日重啟的限購(gòu)政策，也超過(guò)2011年的“限購(gòu)令”。
今年10月3日，武漢時(shí)隔兩年后重啟限購(gòu)，首套房最低首付比例由20%提高到25%；武漢籍居民購(gòu)買(mǎi)二套房首付比例提高至50%，三套房停貸；外地人在漢購(gòu)房限貸一套，二套房停貸，禁止購(gòu)買(mǎi)第三套房。
鏡頭拉回到五年前。2011年1月14日，武漢正式出臺(tái)“限購(gòu)令”，當(dāng)?shù)鼐用窦彝ズ湍軌蛱峁┊?dāng)?shù)丶{稅證明和社保證明的非戶(hù)籍家庭只能在武漢中心城區(qū)新購(gòu)買(mǎi)一套商品房；不能提供當(dāng)?shù)丶{稅證明和社保證明的，暫停在武漢中心城區(qū)購(gòu)買(mǎi)新建商品房。此次限購(gòu)并未限定繳納社保年限，且二手房并不在限購(gòu)范圍內(nèi)。
上海易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從全國(guó)范圍內(nèi)來(lái)看，杭州、武漢和深圳這幾天相繼升級(jí)樓市限購(gòu)政策，意味著新一輪的調(diào)控來(lái)臨。武漢從限貸再到限購(gòu)，力度一次比一次大。而從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，如果調(diào)控效果不顯著，不排除繼續(xù)加碼的可能。
【反應(yīng)】個(gè)別項(xiàng)目宣布推遲開(kāi)盤(pán)
事實(shí)上，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)該政策的反應(yīng)早在上周就開(kāi)始了。
據(jù)了解，上周開(kāi)始，在住建部、銀監(jiān)會(huì)相繼傳達(dá)了嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸政策、嚴(yán)查零首付、違規(guī)資金進(jìn)入樓市之后，武漢的部分置業(yè)顧問(wèn)和中介就不斷催促客戶(hù)盡快繳款辦手續(xù)，避免新政出臺(tái)影響購(gòu)房資格或提高首付。
昨日是新政首日，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的反應(yīng)則更為明顯。硚口區(qū)一處樓盤(pán)，原計(jì)劃昨日開(kāi)盤(pán)，昨日一早緊急通知客戶(hù)推遲開(kāi)盤(pán)。原來(lái)，新政攔住了不少客戶(hù)，前期的蓄客效果大受影響。
“首付款都準(zhǔn)備好了，突然通知我開(kāi)盤(pán)推遲。”家在硚口漢西的馮女士說(shuō)，昨天一大早，置業(yè)顧問(wèn)就給她打電話(huà)，稱(chēng)開(kāi)盤(pán)計(jì)劃因故推遲。而此時(shí)，她的朋友圈里已被“武漢限購(gòu)加碼”的消息刷屏。
昨日，楚天都市報(bào)記者探訪(fǎng)后湖、青山等地的部分項(xiàng)目售樓部發(fā)現(xiàn)，看房的客戶(hù)明顯減少了。這一點(diǎn)，與置業(yè)顧問(wèn)小葉的感受一致，“主要就是因?yàn)橄拶?gòu)政策，接連加碼，很多人沒(méi)了資格，也有部分人在觀望?！?/p>
而對(duì)于外地購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，睡一覺(jué)醒來(lái)發(fā)現(xiàn)沒(méi)了武漢購(gòu)房資格也是很糟糕的體驗(yàn)。
戶(hù)口還在孝感老家的高先生說(shuō)，他是去年剛畢業(yè)的典型剛需族，這幾天一直傳武漢要升級(jí)調(diào)控，他也坐立難安。昨日一早醒來(lái)，發(fā)現(xiàn)政策已在半夜出臺(tái)了，“很著急。”隨后，高先生開(kāi)始四處打聽(tīng)如何補(bǔ)繳社保或個(gè)稅，不過(guò)幾乎所有的人都告訴他，這次與以往不一樣，補(bǔ)繳的無(wú)效。
【趨勢(shì)】剛需族或迎購(gòu)房好時(shí)機(jī)
和高先生一樣，在光谷上班的何先生也是剛需族，但他已具備購(gòu)房資格。去年底以來(lái)，武漢房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀高，他的安家機(jī)會(huì)也一步步推遲。
“我挺支持新政的，起碼會(huì)擠出不少的投資水分，減小我買(mǎi)房的競(jìng)爭(zhēng)力?！焙蜗壬f(shuō)，他認(rèn)為武漢房?jī)r(jià)單邊上漲的勢(shì)頭會(huì)隨之減弱，會(huì)抓緊這個(gè)窗口時(shí)期好好選房買(mǎi)房。
一位武漢房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，每次調(diào)控都是剛需購(gòu)房的好時(shí)機(jī)。他說(shuō)，自10月3日武漢重啟限購(gòu)之后，雖然樓市有所降溫，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭有所緩解，但開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)積極性仍不高，市場(chǎng)供應(yīng)總體還是偏少，供需關(guān)系仍然不平衡，所以還有不少購(gòu)房者恐慌購(gòu)房。
此次調(diào)控加碼，對(duì)剛需族來(lái)說(shuō)，可謂是定心丸。他們可以放松心態(tài)選房，因?yàn)樵诙唐趦?nèi)，房?jī)r(jià)肯定不會(huì)猛抬頭。
另一位開(kāi)發(fā)企業(yè)人士則認(rèn)為，對(duì)于剛需族來(lái)說(shuō)，最好的購(gòu)房時(shí)機(jī)或在明年上半年。
他分析，今年武漢火爆的樓市讓大部分開(kāi)發(fā)商已提前超額完成任務(wù)，開(kāi)盤(pán)積極性并不高。等到明年，新的銷(xiāo)售任務(wù)來(lái)了，開(kāi)發(fā)商們肯定會(huì)投入大批新房源。在新政擠出了投資性需求之后，剛需買(mǎi)房也能從容點(diǎn)?！皩?duì)大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，新政最大的意義在于，給時(shí)間讓你有機(jī)會(huì)選擇自己中意的地段、樓層、戶(hù)型等，畢竟大部分人一輩子只買(mǎi)兩三套房，不能盲目跟風(fēng)?！?/p>
【影響】新城區(qū)將受到市場(chǎng)青睞
受新政影響，不限購(gòu)的新城區(qū)和商業(yè)房自然市場(chǎng)青睞。
嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，新政仍然采取了分區(qū)調(diào)控的做法。外來(lái)人口如果想在武漢購(gòu)房，盡管中心城區(qū)門(mén)檻提高，但新城區(qū)目前并無(wú)障礙，這也有利于其去庫(kù)存。
嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，短期內(nèi)，中心城區(qū)的交易會(huì)降溫，成交量會(huì)下滑，新城區(qū)部分區(qū)域交易量和價(jià)格則會(huì)同步上升。
業(yè)內(nèi)人士表示，對(duì)于有地鐵規(guī)劃，特別是地鐵已在建的新城區(qū)，像黃陂盤(pán)龍城和武湖、東西湖、江夏等靠近三環(huán)的地方，如果價(jià)格尚未漲得離譜，非常值得關(guān)注。
事實(shí)上，隨著四環(huán)線(xiàn)建設(shè)的推進(jìn)，加上地鐵網(wǎng)絡(luò)的完善，東西湖吳家山、黃陂武湖、江夏等四環(huán)線(xiàn)沿線(xiàn)區(qū)域，已成為房企拿地的新選擇，這些區(qū)域的樓市供應(yīng)更加充足。
而對(duì)于不在限購(gòu)范圍的商業(yè)房來(lái)說(shuō)，新政加碼是利好消息。但有業(yè)內(nèi)人士提醒，中心城區(qū)的公寓值得關(guān)注，但應(yīng)注意公寓產(chǎn)權(quán)、周邊配套等因素，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，三環(huán)內(nèi)的上市房企或國(guó)企開(kāi)發(fā)的公寓值得關(guān)注。
